Wohnungskrise Nr. 2 hat begonnen

Der Wohnungsmarkt in den Vereinigten Staaten ist ins Stocken geraten, und zwar in einigen großen Märkten auf sehr dramatische Weise. Andere Märkte hinken etwas hinterher.

So lief es beim letzten Housing Bust, den ich jetzt Housing Bust Nr. 1 nenne. Während des Housing Bust Nr. 1 lagen Miami, Phoenix, San Diego, Las Vegas usw. etwas vorne; andere Orte wie San Francisco lagen etwas zurück. Im Jahr 2007 dachten die Menschen in San Francisco, ihnen würde der Immobilienkollaps, den sie im ganzen Land erlebten, erspart bleiben. Und dann kam es mit aller Macht nach San Francisco.

Dieses Mal stehen San Francisco und das Silicon Valley sowie die gesamte San Francisco Bay Area im Vordergrund, zusammen mit Boise, Seattle und einigen anderen. In der San Francisco Bay Area ist der durchschnittliche Hauspreis in den ersten 10 Monaten dieser Immobilienkrise, der Wohnungskrise Nr. 2, schneller gesunken als in den ersten 10 Monaten der Wohnungskrise Nr. 1. Das ist es, was wir sehen. Ich werde gleich auf die Details eingehen.

Überall in den USA sind die Hausverkäufe Monat für Monat zurückgegangen, seit die Hypothekenzinsen vor einem Jahr zu steigen begannen. Im Januar gingen in den gesamten USA die Gesamtverkäufe von Eigenheimen im Vergleich zum Januar letzten Jahres um 37 % zurück. Die Verkäufe gingen in allen Regionen zurück, am stärksten fielen sie jedoch im Westen, nämlich um 42 % im Jahresvergleich, und am wenigsten schlimmsten, wenn ich so darf, im Mittleren Westen, nämlich um 33 %. Das passiert überall.

Der Durchschnittspreis aller Haustypen in den USA fiel im Januar den siebten Monat in Folge und lag damit über 13 % unter dem Höchststand im Juni. Ein Teil des Rückgangs ist saisonbedingt, ein anderer Teil nicht.

Dieser Rückgang schmälerte den Anstieg gegenüber dem Vorjahr auf nur 1,3 %. Bei diesem Tempo werden wir im Februar oder März einen Preisrückgang gegenüber dem Vorjahr erleben, was der erste Preisrückgang gegenüber dem Vorjahr in den USA seit der ersten Immobilienkrise wäre.

Die Zahl der aktiven Einträge ist im Vergleich zum Vorjahr um fast 70 % gestiegen, obwohl sie im historischen Vergleich immer noch niedrig ist. Viele Verkäufer sitzen auf ihren leerstehenden Immobilien und halten sie vom Markt fern und bieten sie auf den Vermietungsmarkt an oder versuchen, sie als Ferienvermietung zu nutzen. Und sie alle hoffen, dass „auch dies vorübergehen wird“.

„Auch das wird vorübergehen“ – so lauten die Hypothekenzinsen. Der durchschnittliche Zinssatz für 30-jährige Festhypotheken stieg Ende letzten Jahres auf über 7 %, dann fiel er im Januar auf bis zu 6 % und die gesamte Branche atmete erleichtert auf. Dies basierte auf der inbrünstigen Hoffnung, dass die Inflation einfach verschwinden würde und dass die Federal Reserve die Zinssätze bald senken und dieser ganze Albtraum ein Ende haben würde.

Doch Anfang Februar wurde klar, dass die Inflation nicht einfach verschwinden würde. Die Inflationsdaten vom Freitag bestätigten, dass sich die Inflation wieder beschleunigt und dass der Prozess der erneuten Beschleunigung bereits im Dezember begonnen hat. Die Preise einiger Waren sind gesunken, aber die Inflation im Dienstleistungssektor ist auf ein Vier-Jahrzehnt-Hoch gestiegen. Dienstleistungen machen fast zwei Drittel dessen aus, wofür Verbraucher ihr Geld ausgeben. Es ist sehr schwierig, die Inflation aus dem Dienstleistungssektor zu vertreiben. Die Federal Reserve wird alle Hände voll zu tun haben, sich damit auseinanderzusetzen – was höhere Zinsen für längere Zeit bedeutet.

Und die Hypothekenzinsen stiegen erneut und lagen laut der täglichen Messung von Mortgage News Daily am Freitag wieder bei etwa 6,9 %. Nur knapp unter den magischen 7 %.

Und potenzielle Verkäufer sitzen immer noch auf ihren leerstehenden Immobilien und denken: Und auch das wird vorübergehen.

Wie viele Wohnungen gibt es also leer? Das Census Bureau verfolgt dies. Im vierten Quartal des vergangenen Jahres standen fast 15 Millionen Wohneinheiten – also Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Mietwohnungen – leer. Das sind über 10 % des gesamten Wohnungsbestandes.

Im Jahr 2022 stieg die Zahl der gesamten Wohneinheiten um über 1,3 Millionen. Wenn jede Wohneinheit durchschnittlich mit 2,5 Personen bewohnt ist, sind das 3,3 Millionen Menschen mehr Wohnraum als im Vorjahr. Die US-Bevölkerung ist im Jahr 2022 nicht annähernd so schnell gewachsen.

Okay, jetzt stehen hier fast 15 Millionen Wohneinheiten leer. Davon standen 11 Millionen das ganze Jahr über leer. Einige der 11 Millionen wurden zur Vermietung umgebaut, andere standen zum Verkauf, und das ist der Bestand, den wir tatsächlich sehen, und es gibt noch andere Gründe, warum Häuser leer standen.

Doch 6,6 Millionen Wohnungen wurden aus verschiedenen Gründen vom Markt ferngehalten, etwa weil die Eigentümer die Immobilie derzeit nicht verkaufen wollen.

Wenn nur 10 % dieser 6,6 Millionen Wohnungen, die nicht auf dem Markt sind, auf dem Markt erscheinen, würde sich die Gesamtzahl der aktiven Angebote verdoppeln. Wenn 20 % dieser Häuser auf den Markt kommen, würde das ein enormes Überangebot auslösen.

Dies ist das Schatteninventar. Es kann jederzeit auftreten. Und während der ersten Wohnungskrise sorgte dieser plötzlich auftauchende Schattenbestand für die größte Wohnungsschwemme aller Zeiten.

Da die San Francisco Bay Area die Nase vorn hat, schauen wir uns das genauer an. Es ist ein Markt mit einer Bevölkerung von knapp 8 Millionen Menschen. Der Durchschnittspreis für Einfamilienhäuser ist im Januar gegenüber dem verrückten Höchststand im April letzten Jahres um 35 % eingebrochen. Im Jahresvergleich, von Januar bis Januar, ist der Durchschnittspreis um 17 % gesunken. Dies geht aus Angaben der California Association of Realtors hervor.

In Dollar ausgedrückt sank der Durchschnittspreis gegenüber dem Höchststand um über eine halbe Million Dollar. Das ist eine Menge Geld, das in Rauch aufgeht.

Nun, es ist nicht wirklich Geld, das in Rauch aufgegangen ist, sondern die Illusion von Geld, das in Rauch aufgegangen ist.

Während der Zeit des freien Geldes während der Pandemie waren die Preise so schnell in die Höhe geschossen, dass dieser massive Einbruch den Preis nicht einmal in den Januar 2020 zurückbrachte.

In diesen drei Jahren kauften nicht viele Menschen ein Haus, und noch weniger kauften ein Haus in der Nähe des Gipfels. Der Preisverfall traf also nicht viele Hausbesitzer – sondern nur diejenigen, die nach Mitte 2020 kauften. Das ist eine relativ kleine Zahl. Die Hausbesitzer, die 2019 und davor gekauft haben, das ist die überwiegende Mehrheit der Hausbesitzer – sie sind immer noch über Wasser, und viele von ihnen sitzen immer noch auf viel Eigenkapital.

Aber diese Sache geht jetzt schnell voran.

Während des Housing Bust 1 sank der Durchschnittspreis in der San Francisco Bay Area über einen Zeitraum von zwei Jahren um 58 %. Jetzt sind es 10 Monate nach der zweiten Immobilienkrise.

In den ersten zehn Monaten des Housing Bust 1 im Jahr 2008 sank der Durchschnittspreis um 21 %.

In den ersten zehn Monaten des Housing Bust 2, in den Jahren 2022 und 2023, sank der Durchschnittspreis um 35 %.

Mit anderen Worten: Der Durchschnittspreis sinkt jetzt schneller als im Jahr 2008.

Zugegebenermaßen sind Durchschnittspreise nicht das zuverlässigste Maß. Sie sind sehr volatil und saisonabhängig. Und sie können durch eine Änderung in der Mischung verzerrt werden. Wenn zum Beispiel die Reichen ihre Häuser vom Markt nehmen, weil sie es sich leisten können, sie zu behalten, und nur Häuser der mittleren bis unteren Preisklasse verkauft werden, dann gibt es weniger hochwertige Häuser im Verkaufsmix, was zu einem Rückgang führt der mittlere Preis. Dies geschah während der ersten Immobilienkrise und war ein Faktor für den Einbruch der Medienpreise um 58 %.

Es gibt andere Märkte, in denen die Immobilienpreise ähnlich zurückgehen wie in der Bay Area, darunter Boise und Seattle. Aber andere Märkte haben gerade begonnen, sich abzuschwächen.

In der Bay Area brachen die Hausverkäufe – also die Zahl der abgeschlossenen Verkäufe – im Jahresvergleich um 37 % ein, was knapp über dem Landesdurchschnitt von 34 % liegt. Dies ist das Zeichen eines eingefrorenen Marktes.

Die Zahl der aktiven Angebote ist in der Bay Area sprunghaft angestiegen, und die Tage auf dem Markt haben sich im Vergleich zum Vorjahr auf 32 Tage fast verdreifacht.

Das Haus vom Markt zu nehmen, ist mittlerweile gängige Praxis. Was viele Verkäufer jetzt tun, ist, dass sie das Haus zu einem angestrebten Preis anbieten und niemand auftaucht. Einen Monat später nehmen sie es vom Markt. Einen Monat später listen sie es auf dem Mietmarkt auf, um zu sehen, ob sie jemanden dazu bringen können, genug Miete zu zahlen, um die Hypothekenzahlung zu decken. Und das funktioniert offensichtlich nicht. Einen Monat später ziehen sie es dann vom Vermietungsmarkt zurück. Und dann, einen weiteren Monat später, bieten sie es erneut zu einem niedrigeren Preis zum Verkauf an. Andere versuchen, daraus eine Ferienunterkunft zu machen, aber es gibt überall Unmengen an Ferienunterkünften, und es ist schwierig, das zum Laufen zu bringen.

Wenn die Verkäufer den Preis ausreichend senken, wird das Haus schließlich verkauft. Wenn der Preis stimmt, lässt sich alles verkaufen. Der Räumungspreis ist Realität. Der schwierige Teil besteht für den Verkäufer darin, den Clearingpreis zu akzeptieren, wenn er es sich tatsächlich leisten kann, zum Clearingpreis zu verkaufen.

Einige Verkäufer legen den Preis für das Haus gleich zu Beginn fest und machen schnell einen Deal.

Für Verkäufer ist dies nicht die Zeit zum Herumtrödeln. Wenn sie herumalbern, jagen sie nur nach niedrigeren Preisen. Wer zuerst in Panik gerät, gerät am besten in Panik.

Es ist nicht so, dass es da draußen keinen Markt und keine Käufer gäbe. Es gibt einen Markt und es gibt Käufer, aber der Markt und die Käufer sind einfach viel niedriger als früher.

Warum passiert das alles so schnell?

Es ist nicht die Wirtschaft. Die Menschen arbeiten, ihr Lohn ist so stark gestiegen wie seit vier Jahrzehnten nicht mehr. Die Arbeitslosigkeit liegt immer noch in der Nähe historischer Tiefststände. Die tatsächlichen Entlassungen und unfreiwilligen Entlassungen – das heißt, dass Menschen entlassen werden – liegen nahezu auf historischen Tiefstständen.

Selbst in guten Zeiten gibt es jeden Monat durchschnittlich 1,8 Millionen Entlassungen und Entlassungen, und das gehört zur normalen Fluktuation auf dem riesigen Arbeitsmarkt. In den letzten zwei Jahren lag die Gesamtzahl der tatsächlichen Entlassungen und Entlassungen in den letzten zwei Jahren jeden Monat unter den Good Times-Tiefstständen vor der Pandemie, einschließlich Ende letzten Jahres, als es überall Entlassungsankündigungen gab. Sie lagen bei 1,5 Millionen pro Monat oder weniger, dem niedrigsten Stand in der Geschichte Daten, die über zwei Jahrzehnte zurückreichen.

Wenn es zu mehr Entlassungen kommt, steigt die Arbeitslosigkeit, Unternehmen stellen keine Mitarbeiter mehr ein und diejenigen, die entlassen oder entlassen wurden, können plötzlich keinen Job mehr finden. Und das passiert einfach noch nicht.

Unternehmen haben diese Entlassungsankündigungen seit Monaten hochgespielt. Normalerweise springt ihr Aktienkurs, wenn sie das tun. Aber es handelt sich lediglich um Ankündigungen, nicht um tatsächliche Entlassungen, und sie werden von globalen Unternehmen für ihre weltweiten Mitarbeiter vorgenommen, und viele dieser Entlassungen finden in anderen Ländern statt.

Tatsächliche Entlassungen lassen sich in Kalifornien leicht überprüfen, da Unternehmen mit mehr als 75 Mitarbeitern sie gemäß dem Worker Adjustment and Retraining Notification Act melden müssen.

Gemessen an der Größe des Arbeitsmarktes war San Francisco mit Entlassungen am schlechtesten dran. Aber seit Juli gab es insgesamt nur 7.000 Entlassungen, trotz all der Aufregung um die 5.000 Entlassungen allein bei Twitter und den Zehntausenden Entlassungen bei einer Reihe anderer Unternehmen, die entweder ihren Hauptsitz in San Francisco haben oder große Büros in San Francisco haben.

Und das war so schlimm, wie es in Kalifornien nur sein kann. Aber auch andere Unternehmen stellen neue Mitarbeiter ein, und in Kalifornien insgesamt ist die Beschäftigung immer noch gestiegen. Und die Arbeitslosenquote ist immer noch historisch niedrig.

Mit anderen Worten: Es gibt einfach keinen Anstieg der Arbeitslosigkeit. Der Arbeitsmarkt bleibt angespannt. Die Leute arbeiten und erhalten große Gehaltserhöhungen, und viele derjenigen, die entlassen wurden, finden schnell einen neuen Job. Und das dürfte großartig für den Immobilienmarkt sein.

Aber dieser Wohnungsmarkt wurde nicht durch einen Anstieg der Arbeitslosigkeit ins Wanken gebracht, nicht einmal in der Bay Area. Die Arbeitslosigkeit ist ein Schuh, der in Zukunft auf diesem Immobilienmarkt fallen könnte.

Was den Immobilienmarkt bisher ins Straucheln gebracht hat, ist die toxische Mischung mehrerer Faktoren, darunter:

Die Immobilienpreise waren aufgrund der Geldpolitik der Federal Reserve – und nicht anders – aufgrund der fast 5 Billionen US-Dollar, die sie zwischen März 2020 und März 2022 gedruckt hat, in die Stratosphäre explodiert, um die langfristigen Zinssätze, einschließlich der Hypothekenzinsen, zu drücken und das zu schaffen Größte Vermögenspreisblase aller Zeiten.

Aber jetzt ist das alles vorbei, jetzt haben wir eine rasende Inflation, die Fed hat die Zinsen erhöht und wird sie noch weiter anheben, sie werden über 5 % hinausgehen, und die Fed verfolgt eine quantitative Straffung, und bis Ende Februar hat sie ihren Restbetrag gekürzt Blatt um über 600 Milliarden US-Dollar.

Die Fed erhöht also die Zinsen und baut ihre Bilanz ab, und die Vermögenspreise sind gesunken, darunter Aktien, Anleihen, Kryptos und Immobilien.

Was wir erleben, ist die Auflösung der größten Vermögensblase aller Zeiten – einschließlich der Immobilienpreise. Und das hat bisher weder mit der Arbeitslosigkeit noch mit der Gesamtwirtschaft etwas zu tun. Es gibt viele Arbeitsplätze, die Löhne sind gestiegen, die Verbraucher geben Geld aus, die Unternehmen geben Geld aus und investieren, die Regierungen geben Geld aus, als gäbe es kein Morgen.

Das könnte sich ändern: Die Arbeitslosigkeit könnte ansteigen, offene Stellen könnten verschwinden, und Verbraucher, die ihren Arbeitsplatz verloren haben, könnten ihre Ausgaben kürzen, und den Landes- und Kommunalverwaltungen, die immer noch in Pandemiegeldern schwimmen, wird dieses Pandemiegeld ausgehen, und dann werden sie es tun müssen die Ausgaben kürzen. All dies ist der andere Schuh, der noch auf dem Immobilienmarkt fallen könnte.

Aber auf dem Wohnungsmarkt ist es noch nicht gesunken. Der bisherige Rückgang auf dem Immobilienmarkt ist ausschließlich auf das rasche Verschwinden des kostenlosen Geldes zurückzuführen, an das sich seit 2008 jeder gewöhnt hatte. Housing Bust #2 könnte sich als ernüchternde Abkehr vom Jahrzehnt des kostenlosen Geldes in La-La erweisen -Land, zurück zur Normalität.

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